Bodeling af hus ved skilsmisse

Når et hus indgår i en bodeling, er der grundlæggende to muligheder: enten overtager den ene ægtefælle huset og betaler den anden for dennes andel af friværdien, eller også sælges huset, og provenuet deles. Hvilken løsning der vælges, afhænger af, om en af parterne ønsker og økonomisk kan klare at blive boende, og om I kan blive enige om en pris.

Det centrale begreb er friværdien — husets handelsværdi minus den restgæld, der er knyttet til det. Hvis huset for eksempel er værd 3.000.000 kr. og der er 2.000.000 kr. i realkredit- og banklån, er friværdien 1.000.000 kr. Indgår huset i delingsformuen, deles friværdien som udgangspunkt lige, så hver part har krav på 500.000 kr. Den, der overtager huset, skal altså udbetale den anden dennes andel.

Værdiansættelsen er ofte det springende punkt. Ved en frivillig overtagelse fastsætter parterne selv prisen, men de bør indhente en eller flere mæglervurderinger for at finde en realistisk handelsværdi. Er I uenige, kan I aftale at lade en uvildig ejendomsmægler eller to mæglere fastsætte værdien, eller — hvis sagen behandles ved skifteretten — lade en sagkyndig vurdere ejendommen. En for lav værdi er en fordel for overtageren og en ulempe for den, der bliver betalt ud, så her er der reelle penge på spil.

Overtagelse kræver, at banken og realkreditinstituttet godkender, at den ene part alene kan bære lånene. Begge ægtefæller hæfter normalt solidarisk for de fælles lån, så den fraflyttende part bliver først frigjort fra hæftelsen, når kreditor formelt har accepteret at lade vedkommende udgå af lånet. Det er ikke nok at aftale det internt — hvis banken ikke frigør den fraflyttede, hæfter denne fortsat, selv om huset er overtaget af den anden. Dette punkt overses ofte og kan få alvorlige konsekvenser senere.

Vælger I i stedet at sælge huset, deles nettoprovenuet efter salgsomkostninger, indfrielse af lån og eventuelle kurstab. Indtil salget er gennemført, skal I aftale, hvem der betaler terminer, ejendomsskat og forsikring, og hvem der må blive boende. Et salg på et faldende marked eller med dyre indfrielsesomkostninger kan reducere det, der er til deling, og bør indregnes.

Vær opmærksom på, at huset kan have en særlig status, hvis det er gjort til særeje ved ægtepagt, eller hvis kun den ene ægtefælle står på skødet. At stå alene på skødet betyder dog ikke automatisk, at huset holdes uden for delingen — det afgørende er, om det er delingsformue eller særeje. Et hus i delingsformue indgår i bodelingen, uanset hvem der er tinglyst ejer.

Når overtagelsen er aftalt, skal ejerskiftet tinglyses i tingbogen, og lånene skal omlægges eller overtages formelt. Der kan være tinglysningsafgift forbundet med at overdrage en ejerandel, og ved overtagelse mellem ægtefæller i forbindelse med skilsmisse gælder særlige, ofte lempelige regler. En advokat eller boligrådgiver kan håndtere den praktiske gennemførelse, så papirerne er korrekte.

Du bør søge rådgivning, så snart det står klart, at I skal skilles, og huset er i spil. Tidlig afklaring af, om en af jer kan og vil overtage boligen, gør det lettere at planlægge økonomien og undgå, at terminer og udgifter hober sig op, mens spørgsmålet er uafklaret.

Professionel hjælp er især vigtig, hvis I er uenige om husets værdi, hvis bankens godkendelse af en overtagelse er usikker, eller hvis der er flere fælles lån, kautioner eller en ekstra belåning at tage hensyn til. En fejl her — for eksempel at glemme at få den fraflyttede frigjort fra hæftelsen — kan blive dyr.

Du bør også involvere en advokat, hvis huset har særejestatus, hvis der er bragt en udbetaling eller arv ind i boligen, eller hvis I overvejer salg på et vanskeligt marked. I disse tilfælde kan den rigtige beregning og dokumentation have stor betydning for, hvad du sidder tilbage med.