Hvornår skal man tinglyse?

Tinglysning betyder, at en rettighed bliver registreret offentligt i tingbogen, så den er synlig for andre og får retsvirkning over for tredjemand. Når noget er tinglyst, er det beskyttet: en køber af en ejendom er for eksempel sikret mod, at sælgeren sælger den samme ejendom til en anden. Tinglysning skaber altså sikkerhed og gennemsigtighed om, hvem der har hvilke rettigheder.

Tinglysningen administreres af Tinglysningsretten, der siden 2009 har drevet et fuldt digitalt system. Du tinglyser via tinglysning.dk, hvor du logger ind med MitID og underskriver dokumenterne digitalt. Selve registreringen sker normalt hurtigt, men i perioder med mange sager kan der være ventetid.

Der er flere typer dokumenter, der tinglyses. Et skøde tinglyses, når en ejendom skifter ejer, og det er det dokument, der dokumenterer ejerskabet. Et pantebrev tinglyses, når der optages lån med pant i ejendommen, for eksempel et realkreditlån eller et banklån. Begge dele er afgørende for, at handlen og finansieringen er sikret.

Ud over skøde og pant tinglyses også servitutter, der er rådighedsindskrænkninger eller rettigheder knyttet til en ejendom, for eksempel en vejret eller en forpligtelse til ikke at bygge højere end et bestemt antal etager. Servitutter følger ejendommen og er bindende for kommende ejere, og derfor er det vigtigt at kende dem, før man køber.

Ægtepagter tinglyses i et særligt register, personbogen, der også føres af Tinglysningsretten. En ægtepagt er en aftale mellem ægtefæller om særeje eller andre formueforhold, og den er kun gyldig, hvis den er tinglyst. Tinglysningen sikrer, at aftalen også gælder over for ægtefællernes kreditorer.

Tinglysningsafgiften består typisk af to dele. Der er en fast afgift pr. dokument, der i 2024 er ca. 1.825 kr., og for visse dokumenter en variabel afgift, der beregnes som en promille af et beløb. Ved tinglysning af et skøde beregnes den variable afgift som udgangspunkt af købesummen eller ejendomsvurderingen, og ved pant af lånets størrelse. Den variable sats er typisk 0,6 % af købesummen ved skøde (2024).

Nogle dokumenter er fritaget for den variable afgift eller koster kun den faste afgift. Det gælder for eksempel ægtepagter og visse servitutter, hvor der typisk kun betales den faste afgift. Reglerne om afgift er detaljerede, og beløbene reguleres, så det er en god idé at få en advokat eller anden rådgiver til at beregne den konkrete afgift, før du tinglyser.

Du skal tinglyse, hver gang en rettighed over fast ejendom skal sikres. Det mest almindelige er ved boligkøb, hvor skødet tinglyses for at dokumentere det nye ejerskab, og hvor pantebreve tinglyses for at sikre den finansiering, der følger med. Uden tinglysning er du ikke beskyttet, hvis sælgeren eller dennes kreditorer gør krav gældende.

Du skal også tinglyse, når du laver en ægtepagt. En ægtepagt om for eksempel særeje er kun gyldig, når den er tinglyst i personbogen. Det samme gælder, hvis I vil ændre eller ophæve en eksisterende ægtepagt. Her er tinglysningen en betingelse for, at aftalen overhovedet har virkning.

Ved servitutter tinglyses retten eller forpligtelsen, så den følger ejendommen og binder kommende ejere. Det gælder for eksempel vejrettigheder eller bebyggelsesbegrænsninger. Inden du køber en ejendom, bør du altid undersøge, hvilke servitutter der allerede er tinglyst, da de kan have stor betydning for, hvad du må med ejendommen.